Koopkamer: studentenkamer van een ton
Een vader op een krukje in een zolderkamer van achttien vierkante meter, met een notarisakte op schoot. Zijn zoon staat tegen het bed geleund, de makelaar wijst naar de kitchenette onder het schuine dak. Er is hier niets te huren. Er is wel iets te koop.
Op Funda staan inmiddels tientallen losse studentenkamers en studio’s te koop, doorgaans kleiner dan twintig vierkante meter en onder de twee ton, meldt TPO. In de advertenties staan zinnen die je bij een gewone koopwoning niet tegenkomt: “geen hypotheek mogelijk” en “u wordt mede-eigenaar”. De gemeenten Utrecht en Groningen noemen die verkoop onwenselijk; Utrecht handhaaft er al op. Het tekort aan studentenwoningen bedraagt volgens kenniscentrum Kences ongeveer 20.000 eenheden.
Je koopt geen kamer, je koopt een aandeel in een pand
Dit is het detail waar de meeste kopers overheen kijken, en het bepaalt alles wat erna komt. Een kamer is geen zelfstandig eigendom. De koper wordt daarom meestal mede-eigenaar van het hele pand, soms samen met vier of vijf anderen. De tweede route is juridische splitsing: het huis wordt opgedeeld in delen met een eigen keuken en badkamer. TPO gooit die stap in één zin op een hoop, en hier is het onderscheid nu juist het hele verhaal. De gemeente gaat over de splitsingsvergunning: die vraag je daar aan, en zonder die vergunning mag je in de steden die er een verordening voor hebben niet splitsen. De splitsingsakte maakt de notaris op zodra die vergunning er is; daarin staat welke appartementsrechten er ontstaan en hoe de gezamenlijke kosten worden verdeeld. Vergunning bij de gemeente, akte bij de notaris, inschrijving bij het Kadaster.
Dat verschil is geen formaliteit. Bij mede-eigendom deel je het dak, de fundering, de meterkast en de aansprakelijkheid met mensen die je niet hebt uitgekozen. Boudewijn de Jong van De Hypotheker vat het probleem voor geldverstrekkers samen: “Als je vier verschillende eigenaren hebt, is de vraag wie er aansprakelijk is als twee personen het hele huis verwaarlozen.” Daarom is er nauwelijks een hypotheek voor te krijgen en betalen kopers met eigen geld van de ouders of met een familiehypotheek op de eigen woninglening.
Bij splitsing ligt het anders, maar dan zit je vast aan datzelfde gemeentelijke spoor, en waar het om onzelfstandige woonruimte gaat komt daar de omzettingsvergunning nog bij. Utrecht handhaaft op de verkoop van losse kamers omdat die volgens de gemeente tot ongelijke kansen op de woningmarkt leidt, en dat is precies de knop waar een gemeente aan kan draaien.
Onze eigen sector wijst te makkelijk naar de Wet betaalbare huur
Makelaar Rik Gijtenbeek van InKamers noemt de verkoop van mede-eigendom juist een oplossing, omdat het voorkomt dat er nóg meer studentenwoningen uit de verhuur verdwijnen. Wij zitten dichter bij die redenering dan bij die van de gemeenten, en juist daarom moet het scherpe deel er ook staan: een verkochte koopkamer is geen huurkamer die behouden blijft. Hij is op een andere manier uit de huurvoorraad verdwenen, alleen dan naar een gezin dat een ton kon missen.
Hetzelfde geldt voor het uitpondverhaal. Dat het uitponden in 2024 op gang kwam met de combinatie van de Wet betaalbare huur, de box 3-regels en het puntenstelsel klopt, en we hebben er hier vaker over geschreven bij de gevolgen voor verhuurders en het puntenstelsel voor kamers. Maar één wet verklaart geen tekort van 20.000 eenheden. Dat tekort bestond al voordat het puntenstelsel op kamers werd toegepast, en het lost niet op door één van die drie terug te draaien. Wie dat wel beweert, verkoopt een belangenstandpunt als een analyse.
Zonder een passage over onderhoud koop je een geschil met vier onbekenden
Overweeg je zo’n kamer te kopen voor je kind, dan is er één document dat het verschil maakt tussen een investering en een probleem: vraag vóór het bod de splitsingsakte op, of bij mede-eigendom de eigendoms- en beheerovereenkomst, en zoek daarin de passage over onderhoud en besluitvorming. Staat daar niet in wie beslist over een dak dat vervangen moet worden en hoe die rekening wordt verdeeld, dan koop je een geschil met vier onbekenden. Vermogensexpert Tjarko Denekamp van ABN Amro MeesPierson rekent voor dat zo’n aankoop rendabel kan zijn afgezet tegen de huidige spaarrente, maar zijn som rust op één voorwaarde die er zelden bij wordt gezegd: dat je als ouder daarna “geen bijdrage aan de huur van je kind hoeft te betalen” — dat rendement staat of valt met deze paar alinea’s.
Volgen er meer gemeenten?
Utrecht handhaaft, Groningen noemt het onwenselijk. Het eerstvolgende signaal is of een derde stad met een studentenpopulatie de verkoop van losse kamers expliciet onder een vergunningplicht brengt. Gebeurt dat, dan wordt de koopkamer een lokaal verschijnsel dat op de kaart van Nederland vlekken vormt. Gebeurt het niet, dan groeit het aantal advertenties gewoon door en verschuift de vraag vanzelf naar wie een ton contant heeft. De cijfers over hoeveel studenten überhaupt nog op kamers gaan, staan in ons stuk over de Kences-cijfers.