Een kamer verhuren in je koopwoning: mag dat van de hypotheek?

Je hebt een koopwoning met een kamer over, en die zou je best willen verhuren voor wat extra inkomsten. Klinkt simpel, maar voordat je een advertentie plaatst, zijn er een paar partijen die meekijken: je hypotheekverstrekker, je gemeente en de Belastingdienst. Een kamer verhuren in je koopwoning kan prima, mits je het goed regelt.

Mag het van je hypotheek?

Dit is het eerste wat je moet checken. De meeste hypotheekvoorwaarden zijn bedoeld voor een woning die je zelf bewoont. Een kamer verhuren terwijl je er zelf blijft wonen, is vaak toegestaan of valt onder de soepele hospitaregeling — maar lang niet altijd zonder toestemming. Verhuur je zonder dat je geldverstrekker het weet en mag, dan riskeer je in het uiterste geval dat je hypotheek wordt opgeëist. Bel of mail je geldverstrekker dus vooraf en vraag het zwart op wit.

Blijf je zelf in de woning?

Het maakt veel uit of je zelf in het huis blijft wonen of niet. Blijf je er wonen en verhuur je één kamer, dan val je meestal onder de hospitaregeling. Die kent een proefperiode met minder huurbescherming en mogelijk de kamerverhuurvrijstelling voor de belasting. Trek je er zelf uit en verhuur je de hele woning of meerdere kamers, dan verandert alles: dan gelden de regels voor gewone (kamergewijze) verhuur, inclusief mogelijk een vergunning.

En de gemeente?

Verhuur je een enkele kamer in je eigen huis, dan heb je meestal geen vergunning nodig. Ga je kamergewijs verhuren aan meerdere losse huurders, dan eist je gemeente vaak een omzettings- of kamerverhuurvergunning. De regels verschillen per gemeente, dus check de huisvestingsverordening voordat je begint.

Wat betekent het voor je belasting?

Verhuur je een kamer in je eigen koopwoning, dan kan de kamerverhuurvrijstelling gelden: je huurinkomsten zijn dan tot een jaarlijks maximum onbelast, mits je aan de voorwaarden voldoet. Een belangrijk aandachtspunt: zolang je de woning grotendeels zelf bewoont en aan de voorwaarden voldoet, blijft je hypotheekrenteaftrek meestal intact. Meer hierover lees je bij belasting bij kamerverhuur.

Zo pak je het netjes aan

• Vraag eerst toestemming aan je geldverstrekker.
• Check de regels van je gemeente.
• Gebruik een net huurcontract en spreek de huisregels af.
• Zoek uit of de kamerverhuurvrijstelling voor jou geldt.

Let op je opstalverzekering en de VvE

Twee partijen worden vaak vergeten. Je opstal- of inboedelverzekering gaat uit van een woning die je zelf bewoont; ga je een kamer verhuren, meld dat dan, want anders kan een schade onverzekerd blijken. En woon je in een appartement met een Vereniging van Eigenaren, controleer dan het splitsingsreglement: niet elke VvE staat kamerverhuur toe. Een telefoontje vooraf voorkomt een conflict met je verzekeraar of je medebewoners.

Eén kamer of meer?

Het verschil tussen één kamer verhuren en kamergewijs verhuren is groot. Eén kamer in je eigen huis valt meestal onder de soepele hospitaregeling. Maar zodra je meerdere kamers aan losse huurders verhuurt, gelden de strengere regels voor kamergewijze verhuur, inclusief een waarschijnlijke vergunningsplicht. Weet dus van tevoren in welke categorie je terechtkomt, want het bepaalt je hele aanpak.

Wat als je gaat verhuizen?

Verhuis je zelf en laat je de kamer (of de hele woning) verhuurd achter, dan verandert je situatie ingrijpend. De hospitaregeling vervalt, je hypotheekverstrekker kijkt anders naar een verhuurde woning, en mogelijk heb je een vergunning nodig. Meld een verhuizing dus tijdig en zoek uit wat het voor je verhuur betekent.

In het kort

Een kamer verhuren in je koopwoning kan prima, maar drie partijen kijken mee: je hypotheekverstrekker, je gemeente en de Belastingdienst. Vraag eerst toestemming aan je geldverstrekker, check de regels van je gemeente, en zoek uit of de kamerverhuurvrijstelling voor jou geldt. Blijf je zelf in de woning en verhuur je één kamer, dan val je meestal onder de soepele hospitaregeling. Verhuur je meerdere kamers of trek je er zelf uit, dan gelden strengere regels. Vergeet ook je verzekering en, bij een appartement, de VvE niet. Regel je deze punten vooraf, dan verhuur je je kamer zonder risico’s voor je hypotheek, je belasting of je relatie met de buren.

Twijfel je of het in jouw situatie mag? Leg het ons voor, of begin bij het complete stappenplan om een kamer te verhuren.